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Segurança: conheça o DDA, o boleto bancário eletrônico!
A FEBRABAN, Federação Brasileira de Bancos, anunciou o lançamento do Débito Direto Autorizado, uma nova maneira de pagamentos para os conhecidos boletos bancários em papel.
Com o DDA, será possível realizar as transações referentes aos boletos de forma eletrônica e segura, evitando alguns dos transtornos conhecidos por quem lida com o modelo atual de pagamento.
Chega de papelada!
A demora excessiva no envio dos papéis para pagamento, problemas de leitura no código de barras e todo o custo em papel e logística que o sistema demanda são alguns dos fatores que mais causam dores de cabeça em quem faz pagamentos e cobranças com boletos costumeiramente. O DDA promete ser um serviço rápido e seguro, permitindo o pagamento das contas de forma eletrônica e sem as complicações citadas.
COMO O DDA FUNCIONA:
O novo sistema de pagamentos pode ser considerado um boleto bancário totalmente eletrônico, em que tudo pode ser realizado pela Internet, telefone ou caixa eletrônico sem as inconveniências que o sistema de boletos atuais apresenta.
Isso significa que suas contas podem ser acessadas de qualquer lugar que apresente um dos meios citados, permitindo que você escolha normalmente qual dos boletos quer pagar e a forma que fará o pagamento, em um método muito seguro e funcional. Confira, na imagem abaixo, as diferenças entre o modelo atual de utilização dos boletos e o proposto pelo DDA.
PRINCIPAIS VANTAGENS:
A primeira grande vantagem do sistema é a comodidade que ele traz, permitindo que você acesse os boletos eletrônicos de diversas formas, muito acessíveis para a grande maioria das pessoas. Além disso, somente você tem acesso aos seus boletos, evitando qualquer tipo de fraude ou alteração.
Os problemas com o envio e recebimento dos papéis também são descartados, além de danos como rasgos e amassados que podem ocorrer ao documento. As cobranças ocorrem em no máximo um dia útil, agilizando ainda mais os processos.
O último grande ponto positivo é a economia em papel e energia trazida com o DDA. Segundo a própria FEBRABAN, a medida possibilitará a economia de 374 mil árvores, um bilhão de litros de água e 46 milhões de kW/hora, números valiosos em um mundo coorporativo que precisa visar o lado verde e sustentável dos negócios.
INFORMAÇÕES ADICIONAIS:
As contas que inicialmente serão incluídas no Débito Direto Autorizado são as que eram costumeiramente enviadas ou impressas em boletos bancários de papel, como cobranças de mensalidades escolares, condomínio, planos de saúde e outros.
Ao menos nos primeiros meses do lançamento do novo sistema, as contas e boletos dos serviços públicos não estarão funcionando com o DDA, e você receberá os papéis normalmente. Todas as outras características do sistema funcionam exatamente como aconteceria com o boleto bancário comum, sem alterações.
QUERO ADERIR AO NOVO SISTEMA:
Se as características apresentadas se enquadram ao seu perfil, basta se cadastrar no seu banco como um “sacado eletrônico” para começar a utilizar o serviço, que entra em vigor oficialmente no dia 19 de outubro de 2009. Os principais bancos nacionais já têm essa opção em seu site, com os termos de adesão prontos para você conhecer o DDA.
Você pode cancelar a adesão a qualquer momento, além de optar por receber normalmente os boletos impressos mesmo ao fazer parte do programa. Também é possível visualizar o boleto de outras pessoas, como seus filhos ou pais, desde que seja feita uma autorização prévia para isso.
A informatização dos processos bancários é só mais uma das vantagens trazidas pela evolução tecnológica. Em um mundo cada vez mais apressado, qualquer tempo mínimo que economizamos em tarefas do cotidiano já é uma grande conquista. O DDA vem para ajudar neste aspecto, facilitando as cobranças e pagamentos através dos boletos bancários, agora eletrônicos.
Por: Willian Fonseca
FONTE: www.tecmundo.com.br
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O Condomínio e Animais de Estimação
A Constituição Federal de 1988 inaugurou uma nova forma de se conceber o Direito, evoluindo junto com a sociedade e seus anseios, e acabou por significar uma verdadeira base jurídica que contempla as mudanças cada vez maiores dos modelos de relações sociais, em especial o modelo de “família” ao qual estávamos acostumados.
Assim, a afetividade hoje é um princípio constitucional que lastreia um grande número de relações sociais, familiares, afetivas, e é um dos colorários da nova ordem social. Dessa forma, pode-se afirmar que a relação afetiva entre animais humanos e não-humanos é tutelada pela Constituição Federal, pois está intimamente ligada à dignidade da pessoa humana, por se tratar de uma relação eminentemente baseada no afeto.
No caso de animais em condomínios, hoje é “proibido proibir”. Nenhuma convenção pode proibir a permanência de animais nas unidades autônomas, ou seja, no interior dos apartamentos, pois estaria violando o direito de propriedade e a liberdade individual de cada pessoa em utilizar a sua área privativa de acordo com seus interesses – desde que não sejam contrários à destinação do imóvel (que, no caso dos imóveis residenciais, é residir e não, por exemplo, montar um escritório de advocacia). Mas as convenções podem RESTRINGIR a FORMA como os animais deverão ser mantidos no condomínio.
Saliente-se que essa restrição deve se limitar às áreas de uso comum. Por exemplo, a convenção condominial pode estabelecer que os animais não podem circular nas áreas comuns do condomínio, que devem transitar apenas pelo elevador de serviço, sempre com guia, que devem utilizar focinheira quando circularem nas dependências do condomínio, etc. NÃO PODE, CONTUDO, PROIBIR A PERMANÊNCIA DOS ANIMAIS DENTRO DOS APARTAMENTOS (OU CASAS).
Ainda existe outra questão. Algumas convenções determinam que somente serão permitidos animais de “pequeno porte”. Isso também não tem sido aceito, uma vez que leis municipais restringem QUANTIDADE de animais por casa ou apartamento, mas não a QUALIDADE desses animais, ou seja, não podem restringir se de médio, pequeno ou grande porte, dessa ou daquela raça, dessa ou daquela espécie (você pode ter um ramster, um peixe, um gato, um cachorro, uma ave, etc., desde que respeite os três itens que serão pontuados abaixo).
De forma recalcitrante, as pessoas que elaboram as convenções, por interesses pessoais, teimosia, falta de informação ou de orientação jurídica adequada, ainda tentam manter esse tipo de cláusula proibitiva. Contudo, tais cláusulas proibitivas, atualmente, são tidas como “não escritas”, ou seja, nulas, inválidas.
Por outro lado, ao proibir a permanência dos animais, a convenção condominial acaba por não prever a FORMA como esses animais devem ser mantidos nos condomínios, o que somente deixa o condomínio vulnerável aos “maus donos”, pois não prescrevem regras e não cominam sanções para aqueles que infringirem as aludidas regras de convivência. Saliente-se que na grande maioria das vezes o problema reside no comportamento do dono, e não do animal.
Assim, para que o animal seja mantido nos condomínios (independentemente do que esteja previsto na convenção) devem ser preenchidos três requisitos básicos:
1) O animal não deve oferecer riscos à saúde e à segurança dos demais moradores e animais (por exemplo: se for bravo, usar focinheira enquanto circula dentro do condomínio, no trajeto do apartamento até a rua; deve estar com as vacinas em dia e, se estiver com alguma doença contagiosa, não deve circular no condomínio – até mesmo para que não contamine outros animais).
2) O animal não deve trazer problemas quanto à higiene do condomínio (não fazer as necessidades nas áreas comuns e, no apartamento, cuidar para que um possível mau cheiro não ultrapasse a porta da rua e invada o hall social ou os outros apartamentos. O morador deve manter, ainda, a porta do seu apartamento sempre fechada, para evitar fuga do animal ou a saída de “bolos de pêlo” para a área comum);
3) O animal não deve perturbar o sossego dos demais moradores (ex.: cães “latidores”). Nesse quesito, vale salientar que, em se tratando de um cão que late, a lei do silêncio deve ser respeitada. Ou seja, ele pode latir moderadamente entre 8h e 22h. Assim como as pessoas fazem barulhos normais durante o dia (como andar no apartamento, ligar a TV, ouvir som, brincar, falar, dentre outros) o animal também tem o direito de fazer “barulhos normais”, afinal ele é um ser vivo que se movimenta e emite sons. O que não pode é perturbar o sossego dos outros moradores. Em caso de cães que latem muito e de forma constante deve ser observado o caso concreto e utilizar o bom senso para uma melhor solução.
Assim, se a permanência do animal não infringe NENHUM dos três pontos acima, O ANIMAL PODE SIM SER MANTIDO NO APARTAMENTO, INDEPENDENTEMENTE DE A CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO DIZER QUE NÃO PODE.
Dessa forma, qualquer que seja o argumento do condomínio ou o que prevê a convenção, LEVE SEU ANIMAL COM VOCÊ, e qualquer dificuldade procure um advogado (e se ele não for especialista no assunto, leve este e-mail para auxiliá-lo no caminho a seguir). Judicialmente, tem sido raríssimos os casos em que se determina a retirada do animal do condomínio, o que pode acontecer apenas quando um dos requisitos acima não é respeitado. Se os três pontos forem respeitados, o animal irá permanecer.
Se você, morador, for questionado ou importunado, educadamente explique ao síndico ou a quem de direito que consultou uma advogada e obteve a orientação contida neste e-mail.
Adicionalmente, apenas a título de reforço, peça uma declaração de saúde e docilidade do animal (especialmente os cães) ao veterinário, bem como a vizinhos atuais ou antigos (e síndico de onde morou anteriormente, se for o caso), dizendo que o animal é dócil e nunca criou problemas. E entregue cópia desses documentos ao síndico.
Esses documentos não são obrigatórios, mas é um fator que ajuda na contra-argumentação e deixa as outras pessoas sem motivos para implicar (o que é, de fato, que acontece na grande maioria das vezes: implicância).
É importante lembrar que o animal hoje faz parte de muitas famílias, e é um grande amigo e companhia para nós, humanos. Por esse viés, obrigar um dono a se desfazer do seu animal significa obrigá-lo a doar ou “jogar fora” um amigo, um ente familiar, um ser vivo pelo qual se nutre amor, e isso atenta contra a dignidade da pessoa humana (bem maior tutelado pela Constituição Federal), afetando a subjetividade dessa pessoa, de forma a ensejar dano moral.
Apenas para se ter uma ideia, no Brasil a indústria de produtos para animais é a que mais cresce em termos percentuais e, no mundo inteiro, ocupa o segundo lugar no ranking dos maiores consumidores de produtos pet, perdendo apenas para os Estados Unidos. Isso demonstra, de forma prática, o grande número de pessoas que possuem animais de estimação hoje, e basta olhar para as cidades e seus arranha-céus para perceber que a grande maioria dessas pessoas reside em condomínios, em especial os de apartamentos.
Lembrem-se: SEMPRE vale o bom senso. Além dos três pontos acima descritos, e mesmo que a convenção não regulamente a FORMA como o animal deve permanecer no condomínio, é bom adotar as seguintes cautelas: só ande pelo elevador de serviço, só entre no elevador se estiver vazio, e só saia com seu animal pela garagem ou área similar, evitando passar pelo “playground”. Se for permitida a circulação do animal dentro do condomínio, recolha as fezes, ande com o jornal ou saquinho para recolher sempre à vista (para todos verem que você vai recolher, caso aconteça), e utilize o bom senso sempre!
Se for um animal como um pit bull, que tem fama de agressivo, mesmo que seja dócil, utilize a focinheira até sair do prédio. Evite, ainda, o contato do seu animal com as outras pessoas e não deixe margem a reclamações (e “invenções” também!). Evite contato com crianças, por mais amigável que seu animal seja, pois os pais podem dizer depois que seus filhos “quase foram atacados” ou que tiveram alguma reação alérgica, etc. Pessoas inventam coisas. Mormente as pessoas que não gostam de animais – e não necessariamente saberemos identificá-las.
Por fim, vale lembrar que a coexistência é possível com RESPEITO e TOLERÂNCIA. Quem não gosta ou tem medo de animais não pode e não deve ser obrigado a conviver ou a ter contato com eles. Mas quem os ama não pode nem deve ser obrigado a viver sem eles.
Por: Luisiana Medeiros – Advogada – OAB/BA 28.723
FONTE: http://www.caoviver.com.br/animais-em-condominio/
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Convenção Condominial e Regimento Interno: o que são?
A empresa administradora do condomínio e os condôminos muitas vezes se deparam com os termos: convenção do condomínio e regulamento interno. Mas nem sempre sabem para que servem ou a diferença entre eles. A Mônaco Administração de Condomínios fez um resumo, com as principais características de cada um, para facilitar o entendimento. Lembrando que nenhum dos documentos pode contrariar a legislação vigente no país.
Convenção Condominial:
A convenção é um documento jurídico similar ao estatuto de uma associação ou clube. Ela dita as regras gerais de uso, direitos, deveres, obrigações, administração do condomínio e assembleias. Nela deve conter a discriminação e o modo de utilização das partes de propriedade exclusiva e as de uso comum, a área total construída do empreendimento e as metragens das unidades. Assim como as penitências pelo não cumprimento das regras.
Regimento Interno:
O regimento interno trata de questões mais cotidianas e é feito pelo próprio condomínio, normalmente por uma empresa administradora do condomínio. Ele indica as normas de conduta que moradores e visitantes devem obedecer ao utilizar as áreas comuns (piscina, salão de festas, entre outros) e regulamenta a convivência geral no condomínio, como som alto, horários e forma de utilização dessas áreas. Ele é o responsável pelo bom convívio entre os moradores.
Entender esses termos facilita a compreensão dos direitos e deveres de condôminos e empresa administradora do condomínio. E para uma gestão de condomínio eficaz, é essencial seguir ambos os documentos.
A Mônaco Administração de Condomínios está consolidada há mais de 15 anos no mercado. Nós podemos ajudá-lo. Fale conosco: (41) 3018-2878 ou [email protected].
Por: Flávia Brito – Jornalista
Data: 23/05/2017
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Como aplicar Multas e Advertências em condomínios
Dicas e orientações para aplicar punições corretamente ao condômino infrator
Todos sabemos que a parte mais difícil da vida em condomínio é a convivência. Principalmente com aqueles que não se esforçam para viver harmoniosamente com o resto da comunidade condominial, ou que se esforçam apenas para tornar a vida no local mais difícil.
Para quem não respeita o próximo, seja um vizinho, ou um funcionário, ou as regras do condomínio, a solução são as advertências e multas.
Mas como saber qual é o momento certo, ou se a multa ou advertência é realmente justa? O SíndicoNet conversou com diversos especialistas sobre o tema, para sanar de vez todas as suas dúvidas.
Regras
Antes de advertir ou multar, uma dica é ter sempre uma conversa amigável – e de alerta – com os condôminos que geralmente cometem infrações. Explique que a situação não é agradável e que você provavelmente terá que multá-lo caso a conduta continue acontecendo.
Se isso não for suficiente, ou para casos como , deve-se então consultar o que diz a convenção ou o regulamento interno sobre aplicação de multas ou advertências.
Aí sim, o síndico ou administrador deve ser rígido, ou seja: seguir estritamente o que está determinado sobre o assunto no RI ou Convenção, evitando ter “dois pesos e duas medidas” para ocasiões diferentes.
“Inexistindo procedimento pré-estipulado na convenção ou regimento interno, sugestão é que o condomínio leve a questão a assembleia para aprovar o regramento ou apenas atualizá-lo. Mesmo que o quórum seja insuficiente para alterar a convenção, o procedimento pode ser aprovado, uma vez que servirá de base para punir infrações cometidas e para futura alteração da convenção”, recomenda o advogado Rodrigo Karpat, especailista em condomínios..
Direito de defesa
Segundo especialistas, sempre que for aplicar uma multa, o direito de defesa por parte do penalizado deve ser considerado, mesmo que essa possibilidade não esteja prevista na convenção ou regulamento interno.
“Em qualquer caso, deve ser concedido ao condômino o direito de defesa com prazo razoável. O procedimento de conceder o direito de defesa ao condômino infrator e a ratificação das multas em assembleia, mesmo em convenções que não estipulam este procedimento, tem sido fator determinante para que no caso do condômino não pagar a multa a mesma possa ser cobrada judicialmente”, alerta Karpat.
Infração comprovada
A principal dica é que o síndico tenha segurança e certeza ao advertir ou multar o condômino infrator – mesmo quando ele pode se defender para o conselho ou para uma assembleia. Afinal, todos têm o direito de se defender.
E como conseguir essa segurança para dar as multas ou advertências com tranqüilidade? É bom que o ato infracional esteja descrito na convenção ou no regulamento interno. E também é importantíssimo que o síndico tenha provas materiais do ocorrido.
Provas materiais são aquelas como fotos, imagens do CFTV, áudios, e relatos por escrito no livro de registro. Pedidos “de boca”, apenas, não ajudam o síndico no momento de aperto. Quando ele precisar explicar que “alguém reclamou do barulho”, vai ficar mais suscetível à famosa reclamação da perseguição ao morador.
Ou seja, para a sua própria segurança, peça para que qualquer reclamação seja efetuada pelo livro de registros. Dessa forma, há um registro, um embasamento maior para começar a conversa com o infrator.
Mas nem sempre a infração cometida estará discriminada em algum lugar da convenção ou do regulamento interno. Caso haja incômodo aos outros moradores do condomínio, esse pode se encaixar no conceito de perturbação da saúde e tranquilidade dos outros moradores.
Advertência ou multa?
Outra dúvida corrente é se o condomínio precisa primeiro advertir para depois multar.
Depende do que diz a convenção ou o regulamento interno. Mas há casos em que não há espaço para advertência, como no caso de uma mudança sendo efetuada no dia errado.
Que efeito teria uma advertência, se a pessoa não irá fazer outra mudança tão cedo? Ou se um condômino causa prejuízos aos bens do condomínio, o ressarcimento deve ser feito, mesmo que sem advertência, partindo direto para a multa.
Então, dependendo do que diz a convenção do condomínio, pode-se multar diretamente, sem passar pela fase da advertência. Para as situações mais recorrentes, como barulho uso inadequado da garagem, ou passeio de animais em locais proibidos, podem começar com uma advertência e, então, seguir com as multas.
Que valor aplicar?
É preciso que o RI ou a Convenção determine o valor das multas (tendo como referência a taxa condominial ordinária), para que o síndico não “legisle”, apenas execute as normas.
Em convenções mais antigas, onde as multas são baseadas em URV ou em outras unidades, ou mesmo quando a multa é atrelada ao salário mínimo, o ideal é que haja uma assembleia para alterar a convenção.
Vale lembrar que a multa deve ser aplicada apenas sobre o valor da taxa mensal, sem incluir aí rateios extras ou despesas extraordinárias.
A primeira multa deve ser a de valor mais baixo, para que assim o valor possa crescer em caso de reincidência.
Multas específicas
Geralmente, o valor da multa não pode passar de cinco vezes o valor da taxa condominial. Mas há o caso do condômino antissocial, daquele que reiteradamente comete desrespeitos ao regulamento interno e à convenção do condomínio. Para multá-lo é necessária a anuência da assembleia de condomínios. Nesse caso, a punição pode chegar a até dez vezes o valor da contribuição mensal.
Veja aqui o passo a passo das multas em condomínios
– Tentar conversa amigável, sempre que cabível e se possível, antes de multar ou advertir.
– Ter provas, como imagens no CFTV, fotos, testemunhos ou reclamações por escrito, de que a infração de fato ocorreu
– Saber se foi a primeira vez que determinado morador cometeu a falta
– Dependendo do que ocorreu, não cabe advertência. Um exemplo é se um condômino, que nunca cometeu nenhuma falta, destrói o hall social do condomínio. Nesse caso, ele deve ser multado, já que ocasionou prejuízos ao condomínio.
– Antes da multa, ou advertência chegar à unidade do infrator, vale mandar uma notificação do ocorrido. Não é recomendado fazer a notificação pessoalmente nem diretamente por funcionário do condomínio, mas sim via comunicação impressa. Se possível, encaminhada pela empresa administradora. (veja abaixo os modelos oferecidos pelo SíndicoNet)
– A carta de notificação deve ser bastante objetiva e com dados concretos, citando-se o item do RI ou da Convenção que foi desrespeitado, o horário, o local, etc.
– Importante: permitir direito de defesa ao infrator é sempre recomendável.
O que diz a lei
Código Civil – Capítulo sobre Condomínios: – Art. 1336 / § 2o. O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. – Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. – Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Dicas para reduzir infrações no condomínio
Um elemento importante para garantir o respeito às normas do condomínio é a própria postura do síndico ou administrador
Nesta postura, a comunicação é um fator preventivo. Uma providência essencial é que todos os moradores e proprietários possuam cópia atualizada da Convenção e do Regulamento Interno (RI)
Assim, evita-se as infrações por desconhecimento do RI, e haverá mais respaldo na eventual aplicação de multas e advertências. Alegar ignorância das normas será, de uma vez por todas, um argumento impossível
Para complementar – já que é possível que muitos não leiam os documentos na íntegra – sugere-se elaborar um “guia rápido”: um resumo apenas com os principais pontos de conflito tratados no RI (contendo, na mesma comunicação, as normas sobre animais, barulho, uso da garagem, etc.).
Este “guia rápido” pode ser afixado em elevadores ou outras áreas sociais
O SíndicoNet disponibiliza, na seção Downloads, alguns cartazes que promovem a boa convivência dentro do condomínio, entre eles um teste para que os moradores se auto-avaliem. Veja todos esses cartazes aqui
Outra dica é utilizar de bom humor, principalmente na elaboração desses cartazes, para evitar o tom de cobranças “carrancudas”, antipáticas
Considerar o tipo de condomínio administrado é um fato crucial para entender o perfil dos moradores, e saber como lidar com seu convívio social
Para novos moradores, também é importante informá-los sobre as regras do condomínio, de uma forma cordial, lógicamente.
Fontes consultadas – Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios e colunista SíndicoNet, Cristiano de Souza, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, Helen Caras, advogada da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios), Gabriel Karpat, sócio da administradora GK, Vania Dal Maso, gerente geral de condomínios da administradora Itambé e João Paulo Rossi Paschoal, da assessoria jurídica do Secovi-SP, Magno Paiva, síndico, Rubem Bittemcourt, síndico
FONTE: http://www.sindiconet.com.br/
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Holerite sem assinatura, tem validade?
– Empresa deposita o valor do salário dos funcionários em uma conta salário, é necessário pegar assinatura nos holerites mensais?
Informamos que de acordo com o artigo 464 da CLT, o pagamento de salário deverá ser efetuado contra recibo, assinado pelo empregado; em se tratando de analfabeto, mediante sua impressão digital, ou, não sendo esta possível, a seu rogo. (assinado por testemunhas)
Contudo, terá força de recibo o comprovante de depósito em conta bancária, aberta para esse fim em nome de cada empregado, com o consentimento deste, em estabelecimento de crédito próximo ao local de trabalho, nos termos do parágrafo único do artigo em referência, caso a empresa deposite mensalmente (tanto o adiantamento salarial quanto ao pagamento do salário).
Desta forma, se ocorrer o depósito do salário em conta salário o comprovante do depósito terá força de recibo, sendo, neste caso, dispensada a assinatura do empregado.
CLT Art. 464 – O pagamento do salário deverá ser efetuado contra recibo, assinado pelo empregado; em se tratando de analfabeto, mediante sua impressão digital, ou, não sendo esta possível, a seu rogo.
TST: Súm. 330, Prec. Normativo 58, Prec. Normativo 93
Parágrafo único – Terá força de recibo o comprovante de depósito em conta bancária, aberta para esse fim em nome de cada empregado, com o consentimento deste, em estabelecimento de crédito próximo ao local de trabalho. (Parágrafo acrescentado pela Lei n.º 9.528, de 10-12-97, DOU 11-12-97)
FONTE: http://www.cenofisco.com.br/
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Nova Plataforma de Boletos de Pagamento-Cobrança Registrada
A FEBRABAN, Federação Brasileira de Bancos, em conjunto com a rede bancária está desenvolvendo uma Nova Plataforma para modernizar o sistema de boletos de pagamento (cobrança bancária), trazendo maior segurança e agilidade para toda a sociedade.
Para tanto, alguns procedimentos foram iniciados e serão concluídos até dezembro/2016, para que, em janeiro/2017 a nova plataforma esteja em pleno funcionamento.
A primeira ação está em vigor desde 01.06.2015, quando a rede bancária deixou de ofertar o produto cobrança sem registro, ou seja, os novos contratos de cobrança bancária somente serão feitos por meio de cobrança registrada.
Clientes que operam na modalidade sem registro serão contatados pelo seu banco de relacionamento para registrarem seus boletos de pagamento visando o preparo para a Nova Plataforma de Boletos de Pagamento.
Lembrando que a Cobrança Registrada possui como vantagens:
– Gestão da carteira (sabe quem pagou, o que pagou e quando pagou)
– Conciliação e relatórios de gestão
– Maior segurança e entrega eletrônica por meio do DDA – Débito Direto Autorizado
– Uso dos boletos como lastro em operações de crédito*
– Maior comodidade, pois permite o pagamento vencido em qualquer banco pelo DDA ou pela atualização do boleto no site do banco emissor
FONTE: http://www.febraban.org.br/Acervo1.asp?id_texto=2660&id_pagina=85&palavra=
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Função do Conselho Fiscal em condomínios segundo o novo Código Civil
Por Gabriel Karpat*
O novo código civil, em seu artigo 1356, tornou opcional a eleição de conselho consultivo ou fiscal em condomínios. Em seu texto, rege que “Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico”. Ainda que tenha se tornado optativo, a sua constituição é de fundamental importância para a vida e saúde condominial.
Tal possibilidade, concedida pelo novo código civil, é incompreendida até mesmo por síndicos e administradores de condomínios. Através das convenções, eles determinam a existência de um conselho fiscal para que as finanças do condomínio possam ser acompanhadas de perto.
O conselho fiscal, formado por condôminos, é órgão complementar do condomínio e jamais deve ser entendido como uma função secundária ou burocrática. Cabe a esse importante grupo, com integrantes eleitos em assembleia geral, analisar as contas e emitir parecer recomendando ou não a sua aprovação. Essas informações servirão de base para que os demais condôminos ratifiquem a sua recomendação ou a contrariem, de modo a evitar graves problemas nos caixas e na administração do mesmo.
Como função adicional, se prevista na convenção ou aprovada em assembleia, esse mesmo órgão pode ainda assessorar o síndico, atuando como conselho consultivo. Vale registrar que é sempre importante o síndico contar com uma equipe de pessoas participativas para “dividir“ as decisões mais complexas que necessita tomar.
Em alguns casos, a execução das tarefas do conselho fiscal gera confusão entre os condôminos. Não é raro esse tipo de problema. Ele acontece quando há um grande equívoco por parte dos membros de tal conselho, que entendem estarem aprovando ou não as contas da gestão do síndico, o que, de fato, não ocorre. Existe apenas a recomendação de sua aprovação ou reprovação, baseada nas justificativas balizadas nas análises da contabilidade. A decisão final se dará exclusivamente pelos membros da assembleia. O que ocorre comumente é uma ressalva nas contas pelo conselho e, na assembleia, após esclarecimentos, os condôminos tomam a decisão.
Mesmo na ausência de atuação do conselho fiscal, o síndico deve cumprir sua obrigação anual submetendo as finanças de sua gestão e buscar sua respectiva aprovação junto aos condôminos. Porém, quando ocorre a ausência de aprovação, o síndico deve tomar algumas providências para que sua gestão seja regularizada.
Se julgar, por exemplo, que a apreciação das contas foi insatisfatória pelo atual conselho, com a aprovação dos demais membros da reunião, elege-se uma comissão que fará uma nova avaliação. Se ainda for insatisfatória, esse trabalho pode ser efetuado por uma empresa independente, especializada em auditoria.
É sempre interessante conduzir a análise para uma linha puramente do ponto de vista operacional, com o cuidado de nunca torná-la política. Também é fundamental para a saúde financeira do condomínio evitar votações baseadas em avaliações e gostos pessoais. As contas são ou não confiáveis; não pode haver situações dúbias ou mal esclarecidas. Não se deve discutir política de gestão, mas exatidão nos balanços da contabilidade e seus respectivos demonstrativos e comprovações.
Em casos onde há a atuação de auditorias independentes, essas têm o poder de analisar contas e fazer recomendações. Mas, a aprovação final dar-se-á única e exclusivamente pelos condôminos, reunidos em assembleia geral especialmente convocada para esse fim.
Proprietários de imóvel que tenham interesse em participar do conselho fiscal devem saber que tal atuação exige dedicação. Quando se candidata ao cargo de conselheiro, deve ter em mente a responsabilidade de sua tarefa na conferência dos documentos e das contas que compõem a movimentação financeira do período avaliado. Sua tarefa pressupõe avaliação técnica. A sua divulgação antecipada ou avaliação precipitada não condiz com uma conduta ética. Existe, aliás, uma tênue linha entre a ética e a técnica. A quem se prontifica ocupar o cargo de conselheiro fiscal, cabe a função de analisar as contas, sem deixar transpor qualquer que seja a sua preferência ou gosto pessoal.
Ao conselho fiscal, cabe a avaliação das contas do condomínio, sua exatidão e a correta aplicação dos recursos arrecadados e aprovados na previsão orçamentária periódica. Os questionamentos, normais nessa tarefa, sempre devem ser dirigidos ao responsável pela gestão, para que o mesmo tenha oportunidade de esclarecer, se assim for o caso. Com essa forma de conduta, síndico e condôminos terão a transparência que a gestão exige. E o condomínio terá garantido a sua saúde financeira
(*) Gabriel Karpat, economista (PUC-SP), mediação e arbitragem (FGV), especialista em condomínios, autor de livros e diretor da GK administração de Bens.
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Afinal quem é Condômino? Morador ou proprietário?
Recente enquete realizada pelo portal SindicoNet mostrou que, entre os 1.210 participantes, somente 32% sabiam que a palavra “condômino” se refere ao proprietário do imóvel, e não ao inquilino.
Esse engano pode até parecer inocente, mas pode causar problemas na interpretação das leis e dos direitos de proprietários e inquilinos. Veja por exemplo, como a interpretação do Código Civil pode ser alterada:
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)Se não há esclarecimento, pode-se entender que inquilinos têm o direito de voto, o que não é permitido sem uma procuração do condômino, ou seja, do proprietário.Outra fonte fácil de consulta e que acaba com dúvidas é o dicionário. Segundo o Dicionário da Língua Portuguesa Houaiss condômino significa:
1 indivíduo que, com outro(s), exerce o direito de propriedade sobre um bem não dividido; coproprietário. 2 Cada proprietário de um condomínio.Portanto:Condômino = Proprietário
Confira quem é quem no condomínio e acabe com dúvida e confusões:
Condômino:
– Quem é: É o dono do imóvel, mesmo se não morar na unidade. Considera-se também condômino o promitente comprador (ou seja, pessoa que ainda não possui escritura do imóvel, mas tem promessa de compra e venda assinada) e o cessionário de direitos (ou seja, pessoa que ainda não possui escritura, mas tem promessa de compra e venda assinada e tem os direitos de condômino cedidos por quem a possui).
– Base legal: Código civil – Art. 1. 334 – parágrafo 2º: São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
– Dicionário da Língua Portuguesa Houaiss: 1 indivíduo que, com outro(s), exerce o direito de propriedade sobre um bem não dividido; coproprietário. 2 Cada proprietário de um condomínio.
Inquilino/Locatário:
– Quem é: É a pessoa que paga mensalmente um aluguel para o dono do imóvel para ocupá-lo.
– Base legal: a lei do inquilinato estabelece os direitos e deveres do inquilino. O advogado e consultor jurídico Cristiano de Souza Oliveira esclarece que o inquilino pode ampliar seus direitos caso tenha uma procuração do condômino que o autoriza a representá-lo.
· Código Civil – Lei 4.591/64. Art. 24 – parágrafo 4º: “Nas decisões da assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça (acrescentado pela Lei 8.245/91 e alterado pela Lei nº 9.267/96)”.
· Lei do inquilinato
· Dicionário da Língua Portuguesa Houaiss: sm (locar+ário1) 1 O que toma alguma coisa de aluguel ou algum prédio de arrendamento. 2 Arrendatário, inquilino. Antôn: locador.
Morador:
– Quem é: A pessoa que reside na unidade seja ele proprietário ou inquilino. Cabe a ele cumprir com as regras de Convenção e às decisões tomadas em Assembleia.
Locador:
– Quem é: Dono do imóvel que aluga o apartamento para terceiros
– Base legal: Lei do inquilinato – Artigos 22 a 26
– Dicionário da Língua Portuguesa Houaiss: lo.ca.dor sm (lat locatore) 1 Aquele que dá de aluguel ou arrendamento. 2 Pessoa que cede a coisa, ou presta serviço, por contrato de locação. Antôn: locatário.
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Inadimplentes: a cobrança judicial e o novo CPC
Desde o dia 18 de março do corrente ano, passou a vigorar o Novo Código de Processo Civil.
A partir desta data, com o advento da nova lei, as taxas condominiais passam a ser consideradas “título executivo extrajudicial”, conforme leitura do artigo 784, inciso X do Novo Código de Processo Civil:
“Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;”
Segundo Gelson Amaro de Souza, um dos autores do Código de Processo Civil Anotado, disponibilizado pela OAB/PR, houve “uma inovação, acrescentado mais um título executivo extrajudicial que não constava na normatização anterior. Agora passaram a ser título executivo extrajudicial os créditos referentes às contribuições ordinárias, bem como as de caráter extraordinário de edifício edilício, desde que previstas na convenção ou se aprovada em assembleia geral.”
Sendo assim, devido à possibilidade de se executar judicialmente as taxas condominiais, estas ações tramitarão de maneira mais rápida, pois não mais haverá necessidade da “fase de conhecimento” neste tipo de processo cível, onde era necessária a produção de maiores provas; oitiva de partes e testemunhas, para que então o Juiz sentenciasse o processo.
De forma prática, após a análise (despacho) do Juiz, o devedor deverá ser intimado para que pague toda a dívida condominial no prazo de 3 (três) dias, sob pena de continuidade da execução e penhora de bens, inclusive de seu próprio imóvel que gerou as taxas condominiais, o qual posteriormente poderá ser levado a leilão judicial.
Diante disto, a partir desta data, as ações de cobrança dos débitos condominiais serão ajuizadas de acordo com estas novas regras, teoricamente tramitando de maneira mais célere, facilitando que o condomínio credor receba em Juízo os valores a que tem direito.
Daniel Fabricio de Melo
Advogado inscrito na OAB/PR sob número 64.212, atuante em causas cíveis; Administrador de Empresas formado pelas Faculdades Integradas do Brasil e PUC/PR.
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O consumo de GÁS e suas variáveis
Atualmente os condomínios utilizam majoritariamente o Gás Liquefeito de Petróleo (GLP), mas gradativamente estão chegando ao mercado empreendimentos com abastecimento de Gás Natural (GN).
Para melhor compreensão, seguem algumas informações sobre os dois:
- Gás Liquefeito de Petróleo (GLP):
O GLP, Gás Liquefeito de Petróleo, é uma mistura de hidrocarbonetos líquidos obtidos em processo convencional nas refinarias, quando produzido a partir do petróleo. Pode ser também produzido a partir do gás natural, em unidades de processamento de gás natural (UPGNs).
É popularmente conhecido como “gás de cozinha”, pois seu principal uso acontece na cocção dos alimentos. Também é utilizado em várias etapas industriais e agrícolas. Em estado líquido, o GLP é mais leve do que a água e pode ser facilmente armazenado a uma pressão moderada. Em estado gasoso, ele é mais pesado do que o ar, o que faz com que se concentre próximo ao solo em caso de vazamento. Por ser invisível e inodoro, adiciona-se um odorizante não-tóxico, a mercaptana, como medida de segurança. Por sua facilidade de armazenamento, transporte, grande eficiência térmica e limpeza na queima, o GLP é usado intensivamente em todo o mundo.
** CALCULO **
Para conferir o valor do consumo de gás, deve ser feito o seguinte calculo:
– Verificar a medição atual do relógio (medido em m³);
– Verificar a medição anterior do relógio (medido em m³);
– Realizar a subtração da medição atual com a anterior para obter o consumo em m³;
– Multiplicar o resultado da subtração (consumo) pelo custo do metro cúbico em reais;
– O resultado é o valor a ser pago pelo consumo.
O gás natural é um combustível de origem fóssil, formado pela mistura de hidrocarbonetos leves que permanecem no estado gasoso nas condições ambientes de temperatura e pressão, entre os quais se destaca o metano (CH4). Ele é encontrado na natureza normalmente em reservatórios profundos no subsolo, associado ou não ao petróleo.
Como é extraído de jazidas, o gás natural é um produto incolor e inodoro, livre de enxofre. É mais leve que o ar e a sua combustão é completa – libera dióxido de carbono (CO2) e vapor de água. Com isso, o gás natural é uma energia ecológica e não poluente. A unidade básica de medida para o gás natural é o metro cúbico por dia (m3/dia). A energia produzida pela combustão do gás é usualmente medida em quilocaloria (kcal). Ou em – MMBTU – milhões de British Thermal Unit.
De acordo com um estudo elaborado pelo Professor Dmitri Vlassov, o gás é um dos combustíveis com menor índice de emissão CO2, ou gás carbônico. A crescente concentração deste gás pode implicar no aumento da capacidade da atmosfera de reter o calor e em fenômenos como o efeito estufa, inversões térmicas e aquecimento global. Com isso, pode-se dizer que o gás natural é um grande aliado para a redução de emissões de CO2 na atmosfera.
SEGURANÇA: O gás natural possui densidade específica menor que a do ar, o que facilita a sua dispersão na atmosfera em caso de vazamento e reduz os riscos de acidentes.
QUEIMA MAIS LIMPA: Por encontrar-se no estado gasoso, por seu componente principal ser o metano e não conter condensados ou partículas, o gás natural mistura-se facilmente com o ar e mantém melhores condições de combustão do que outros combustíveis.
FORNECIMENTO CONTÍNUO: Toda a distribuição de gás natural é realizada por meio de redes subterrâneas, construídas de acordo com as normas de segurança vigentes, e que garantem mais segurança na utilização do combustível. O gás natural da Compagas tem fornecimento contínuo, 24 horas por dia, 7 dias por semana.
APROVEITAMENTO TOTAL: Ao contrário do gás de botijão que deixa resíduos que não podem ser utilizados, o gás natural não produz desperdícios e o pagamento só é feito após o consumo.
MENOS POLUENTE: O gás natural reduz a emissão de poluentes na atmosfera, pois os produtos resultantes da sua combustão são inodoros e com menor quantidade de óxido de enxofre e partículas de fuligem.
FONTE: www.compagas.com.br / www.ultragaz.com.br
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Manual Prático de Reformas em Edificações (NBR ABNT 16280)
Clique AQUI para abrir o Manual
FONTE: Secovi/PR
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Despesas do condomínio: como dividir de forma justa?
A alegação principal daqueles que se sentem prejudicados, com essa divisão proporcional para o custeio das despesas do condomínio, se baseia no fato de que a quota-parte devida de cada condômino serve para cobrir os custos de manutenção das áreas comuns do condomínio, que beneficia a todos sem distinção. Assim, o dispêndio com os serviços não individualizados como, por exemplo, os de portaria, limpeza, elevadores, luz, água, telefone, portões eletrônicos, manutenção da bomba e caixa d’água etc., que atendem a todos da mesma forma, deveria ser dividido igualmente entre todos os condôminos.
Esse argumento é bem interessante; mas, no meu entendimento, ele ainda não é suficiente para justificar que as despesas do condomínio sejam divididas igualmente por todos os condôminos, e não rateadas pela fração ideal.
Sabemos que quando compramos um imóvel num condomínio estamos adquirindo, em verdade, o direito de dois tipos de propriedade: uma que é de nosso uso exclusivo e outra que é de uso comum a todos os condôminos. O objeto da propriedade exclusiva é a parte privativa construída, ou seja, a unidade habitacional, e a propriedade compartilhada é a exercida sobre aquelas partes indivisíveis (terreno e construções para uso em comum) na proporção de sua fração ideal.
Assim, a fração ideal representa a parcela de cada condômino na copropriedade do terreno e das coisas comuns, conforme disposto no Código Civil:
Art. 1.331 – Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
……………………………
§ 3º – A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.
Portanto, é por esse fracionamento ideal das partes do condomínio que não podem ser divididas, e que representa a quota-parte de cada proprietário no conjunto da edificação, que se quantifica de forma individualizada o valor da distribuição dos encargos dos condôminos na manutenção do patrimônio compartilhado.
Também, é pela fração ideal que são garantidos os direitos condominiais nas votações em assembleias gerais e na atribuição da quantia a que faz jus cada proprietário, sobre o terreno e nas outras partes comuns, em caso de extinção do condomínio ou de indenização paga pela seguradora:
Art. 1.352 – Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único – Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
……………………………
Art. 1.357 – Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
……………………………
§ 2o – Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358 – Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2o do artigo antecedente. (Código Civil)
Assim, a fração ideal no solo e nas partes comuns inerentes a cada unidade autônoma serve não só de base de distribuição dos encargos dos condôminos na contribuição para as despesas de manutenção do patrimônio coletivo, mas é ela também que assegura a proporcionalidade dos direitos condominiais de cada proprietário.
Para aqueles que entendem que as despesas do condomínio devem ser divididas de forma igual para todos os condôminos, eu deixo os seguintes questionamentos:
- Um proprietário de dois apartamentos contíguos e que foram transformados em uma única unidade habitacional, com a fusão das suas matrículas, passaria a pagar a mesma quota-parte de outro condômino que só tem um apartamento?
- Alguém que tenha a vaga de garagem com matrícula própria, desvinculada da unidade habitacional, e venda somente seu apartamento, permanecendo, portanto, ainda proprietário da vaga de garagem. Nesse caso, sua quota-parte seria igual a dos demais condôminos?
- Nas deliberações em assembleias gerais dos condôminos todos os votos teriam o mesmo peso, independente do tamanho da unidade habitacional?
- Numa possível distribuição da indenização relativa ao terreno e às partes comuns, todos os proprietários teriam direito ao mesmo quinhão ou seria adotado um rateio proporcional?
São por essas e outras questões que, em geral, eu ainda considero o sistema da fração ideal melhor e mais justo do que o da quota única para todos os proprietários. Lembrando que as despesas condominiais existem para a manutenção do patrimônio das coisas comuns, que pertencem a todos, mas nem todos têm o mesmo quinhão no valor global do condomínio.
Evidentemente, não é essa minha opinião sobre a forma de dividir as despesas condominiais que vale; mas, sim, o que os proprietários, em assembleia, decidirem e constar da Convenção do condomínio, tudo de acordo com o Código Civil:
Art. 1.336 – São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
……………………………
Sei que, em alguns casos, existem julgados favoráveis a condôminos que se sentiam prejudicados com o rateio pela fração ideal; no entanto, também há outras decisões judiciais contrárias, mantendo o que foi estabelecido em Convenção.
Mas, o que ainda vale mesmo para todos os efeitos legais é o consta do Código Civil, conforme citado acima (art. 1.336, inciso I). Cabe, portanto, aos proprietários em assembleia geral decidir sobre a melhor forma de dividir as despesas do condomínio.
Jésus Lopes
Administrador – MBA em Administração de Imóveis. Consultor de condomínios residenciais. Editor do blog “Alô portaria!” (http://aloportaria.blog.com).
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O Fundo de Reserva
O assessor jurídico do Secovi-SP, João Paulo Rossi Paschoal, explica como funciona o fundo de reserva em condomínio
O fundo de reserva, como o próprio nome indica, é um fundo diferenciado do caixa do condomínio e sua finalidade é garantir que, em meio a uma circunstância eventual e emergencial, o condomínio honrará com o pagamento de despesas imprevistas, ordinárias ou extraordinárias.
Cabe observar que sobre o fundo de reserva o Código Civil nada diz. Assim, sua existência, forma de contribuição e demais particularidades dependerão de expressa previsão da Convenção do Condomínio (art. 1.334, I, do Código Civil).
É certo que a verba relativa ao fundo de reserva costuma ser incluída na previsão orçamentária, apresentada e aprovada no início de cada ano na assembleia geral ordinária (art. 1.350 do Código Civil).
Não raro a Convenção Condominial rege o fundo de reserva sem, contudo, fixar as hipóteses para sua utilização, e sem estabelecer um limite máximo de arrecadação. No caso, poderá a assembleia geral de condôminos se posicionar a respeito, de modo subsidiário, mediante votação de praxe (maioria simples dos presentes em segunda chamada – art. 1.353 do Código Civil), isto é, a assembleia pode estipular um teto para a arrecadação, que cessará toda vez que tal limite for alcançado, retornando apenas quando o fundo de reserva for utilizado e tiver que ser recomposto.
A praxe em termos de valor de contribuição ao fundo de reserva é fixar um percentual sobre o orçamento das despesas ordinárias.
São exemplos de despesas que devem ser cobertas pelo fundo de reserva as tidas como emergenciais e inadiáveis: consertos de vazamentos, do telhado, bombas d’água, troca de segredo do portão etc.
Por outro lado, é muito comum a dúvida sobre a natureza do fundo de reserva, se o mesmo caracteriza despesa ordinária ou extraordinária. Como resposta, a composição ou constituição do fundo de reserva depende da contribuição dos locadores, tendo a natureza de despesa extraordinária:
Lei n° 8.245/91
Art. 22. O locador é obrigado a:
(…)
X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
(…)
g) constituição de fundo de reserva.
Por sua vez, o locatário deve contribuir na reposição do fundo de reserva, quando este houver sido utilizado para cobrir as despesas ordinárias, e cujo gasto tenha se dado em momento contemporâneo ao da locação:
Lei n° 8.245/91
Art. 23. O locatário é obrigado a:
(…)
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
(…)
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
João Paulo Rossi Paschoal
Assessor jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).
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Despesas extraordinárias e ordinárias de condomínio: Quem deve pagar?
A Lei de Locação, Lei nº 8.245/91 de 18-10, dispõe em seus artigos 22 e seguintes, sobre as modalidades das despesas originadas pelo Condomínio.
O artigo 22, em seu inciso X, dispõe sobre as despesas que deverão ser suportadas pelo locador, proprietário da unidade autônoma, estas, ditas extraordinárias.
Tais despesas não são aquelas destinadas a repor os gastos de manutenção nem as necessárias à administração do condomínio.
Geralmente, representam gastos de grande monta.
Consideram-se como despesas extraordinárias:
Modificações realizadas no edifício que o valorize, tais como: compra de mobília para decoração de área comum, construção de churrasqueira, piscina, quadra poliesportiva, compra de equipamentos para o condomínio, troca do piso, impermeabilização, troca de encanamento, pintura da fachada (quando destinada a embelezamento), empena, poços de areação e iluminação, substituição do sistema de distribuição de água, de fiação elétrica de corrente de uso prolongado, instalação de equipamentos de segurança, portão, cilindro de extintor, despesas empregadas na decoração das áreas comuns inclusive as despendidas para pagamento dos honorários de profissionais empregados, constituição do fundo de reserva, dentre outros.
Caso a utilização do fundo de reserva destine-se a repor gastos despendidos na manutenção do condomínio, sua recomposição será suportada pelo locatário.
Já as despesas destinadas à manutenção do condomínio, inclusive as empregadas nas benfeitorias mencionadas, deverão ser suportadas pelo locatário (inquilino), sendo consideradas como despesas ordinárias ou de “custeio”conforme descrevem os mestres Jorge Tarcha e Luiz Scavone Jr. in Despesas Ordinárias e Extraordinárias de Condomínio, 2ª ed., Ed. Juarez de Oliveira, pg. 08.
A simples troca de torneira com vazamento, lâmpada, disjuntor queimado, conserto de pequeno vazamento, limpeza, conservação, pintura de instalações e dependências de uso comum, manutenção e conservação de instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes, salários, encargos trabalhistas (desde o início do contrato de locação), contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio, manutenção de equipamentos de ginástica, pintura de quadra esportiva, pintura de área de uso comum (quando destinado à reparo), incluindo-se os gastos despendidos com material e mão de obra, rateio dos gastos de furtos (responsabilidade civil do condomínio) serão considerados como despesas ordinárias, devendo ser suportadas pelo locatário.
Destarte, concluímos que os proventos, destinados à manutenção do fundo de reserva, é fruto das despesas extraordinárias, ou seja, de obrigação do locador, contudo, caso, este, seja utilizado para cobrir gastos de manutenção do condomínio, sua recomposição será suportada pelo locatário.
Paulo Caldas Paes
Despesas extraordinárias e ordinárias de condomínio: Quem deve pagar?. In:Âmbito Jurídico, Rio Grande, VI, n. 13, maio 2003.
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Quem Responde pelas Despesas do Condomínio?
No contexto da Lei do Inquilinato em face da Lei de condomínio em edificações, pode o condômino proprietário, no caso o locador, tentar eximir-se das despesas ordinárias, por força do contrato de locação mantido com o locatário, uma vez que a este competem tais despesas?
Por óbvio que não. A responsabilidade pelo pagamento de todas as despesas referentes à unidade condominial são do condômino, pouco importando quem esteja ocupando o imóvel e a que título. Assim, perante o condomínio, responderá o locador, com direito de regresso contra o locatário, no que tange às despesas ordinárias.
Tanto é assim que, no seu artigo 25, a Lei do Inquilinato conferiu ao locador o direito de cobrar as despesas ordinárias de condomínio juntamente com o aluguel do mês a que se refiram, tornando claro que tal cobrança, na verdade, trata-se de mero reembolso daquilo a que o locador está obrigado perante o respectivo condomínio.
Vejamos a jurisprudência acerca do assunto:
Segundo dispõe o art. 12 da Lei nº 4.591/64, cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na convenção, a cota-parte que lhe couber em rateio. Desse modo, é irrelevante que a unidade imobiliária esteja locada a terceiro, persistindo a responsabilidade direta do condômino frente ao condomínio pelo pagamento das respectivas taxas, em face da inexistência da relação jurídica entre o locatário e o condomínio. (TA/PR – Ap. Cível n. 0069325-6 – Comarca de Curitiba – Ac. 5588 – unân. – 3a. Câm. Cív. – Rel: Juiz Domingos Ramina – j. em 18.10.94 – Fonte: DJPR, 04.11.94, p. 75 – In Bonijuris, 22914).
JORGE TARCHA e LUIZ ANTONIO SCAVONE JUNIOR(3) sintetizam a questão:
No âmbito da locação, o locatário não pode ser considerado condômino para efeito de legitimidade em face do condomínio.
Em verdade, o locatário deve as despesas condominiais ao locador por força do contrato de locação e do art. 23, inciso XII, da Lei n. 8.245 de 18 de outubro de 1991. Não possui, assim, legitimidade em face do condomínio.
É neste sentido o entendimento do Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo:
Despesas condominiais Ação movida diretamente contra o locatário Inadmissibilidade Ilegitimidade passiva ad causam Perante o condomínio só responde o condômino Inteligência do art. 12, da Lei 4.591/64 (in RT-725/256) ( v. no mesmo sentido RT-744/266).
Em complemento, alia-se a observação de GILBERTO CALDAS: “Aliás nenhum liame existe ente o condomínio, como ente jurídico, e o locatário. Tanto que a taxa de condomínio é endereçada diretamente ao proprietário”. (4)
Helder Martinez Dal Col
Advogado e Professor no Paraná, Especialista em Direito Civil e Processual Civil pela Fundação Getúlio Vargas (FGV/RJ), Mestre em Direito Civil pela Universidade Estadual de Maringá (UEM/PR)
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